Mission juridique

Contrats d’architecte

Le contrat d’architecte définit précisément la mission du professionnel. Cependant, si le maître de l’ouvrage souhaite édifier un nouveau bâtiment, améliorer ou construire son habitat, des précautions sont à prendre.

Un contrat d’études préliminaires est indispensable

Comme dans tout contrat, les parties doivent être précisément désignées. L’opération envisagée et son programme d’exécution sont décrits en détail. Le budget du client, la rémunération et les modalités de règlement de l’architecte y sont arrêtés. L’architecte justifie, dès le début de la relation contractuelle, de la souscription à une assurance professionnelle.

La phase d’étude est la seule étape du projet sur lequel il s’engage à respecter un délai. En effet, le temps requis pour obtenir un permis de construire, effectuer les travaux ou réceptionner l’ouvrage ne dépend pas de lui. Ce contrat permet à l’architecte d’émettre un avis général sur le projet de son client au regard des règles d’urbanisme et de construction. Pour ce faire, le maître de l’ouvrage met à sa disposition tous les documents juridiques, financiers et techniques qu’il détient.

Muni de ces renseignements, l’architecte doit proposer une esquisse et signifier par écrit à son client les éléments du projet manifestement irréalisables. Le contrat d’études préliminaires est essentiel car il encadre la réalisation de l’opération. Chaque pièce mentionnée dans l’acte doit être signée par le maître de l’ouvrage. Si l’étude de la demande révèle que le budget est inadapté, l’architecte doit en informer son client en faisant apparaître les étapes du raisonnement qui lui ont permis d’aboutir à cette conclusion. Dès qu’il est en mesure de formuler des propositions au maître de l’ouvrage, le professionnel élabore un avant-projet sommaire.

Le contrat pour travaux neufs équilibre les obligations de l’architecte et du maître de l’ouvrage

Ce contrat a fait l’objet d’une refonte et distingue clairement le cahier des clauses générales, le cahier des clauses particulières et l’annexe financière. Celle-ci mentionne chaque élément de la rémunération de l’architecte ainsi que ses frais directs. L’intérêt est de présenter au maître de l’ouvrage les différentes modalités de paiement de l’architecte.

Les spécificités de cet acte tiennent au fait qu’il vise, notamment, le respect des normes thermiques en vigueur ou décidées par les parties et les pénalités de retard d’exécution. Une attention particulière est portée à la situation de l’emprunteur. Elle ne doit pas être sérieusement compromise par la réalisation du projet tout en garantissant le paiement de l’architecte et des entrepreneurs.

Le travail de l’architecte doit être consultable par son client. C’est la raison pour laquelle le contrat pour travaux neufs peut stipuler un délai de communication de ces pièces (avis, comptes-rendus). Parfois, ces éléments sont également présentés à un contrôleur technique chargé de gérer les aléas affectant la construction.

Le contrat pour travaux sur existants : un acte très précis

Ce contrat permet d’attester que les travaux à réaliser concernent bien une construction existante. Sont visés :

  • la modification des volumes d’un édifice ;
  • le réaménagement de l’espace par création ou agrandissement d’une ouverture déjà présente dans le bâtiment ;
  • le ravalement ou la transformation d’un espace.

La mission de l’architecte ne doit en aucun cas être qualifiée de reconstruction, c’est-à-dire, selon l’Ordre des architectes, consister en « la construction d’un bâtiment similaire après que celui d’origine a été détruit ».

Bon à savoir

Dans certains cas, un architecte intervient sur des bâtisses dont la construction est irrégulière, à condition que le vice lui soit inopposable. En tout état de cause, le projet de construction sur existant peut s’accompagner d’une demande de régularisation de l’ensemble du bâtiment.

Le délicat contrat pour maisons individuelles

La rédaction du contrat pour maison individuelle ressemble à celle d’un contrat d’architecte classique. Deux précisions méritent toutefois d’être apportées. L’acte risque d’être soumis aux règles du démarchage à domicile (C. cons., art. L. 121-16 et suivants) s’il est signé chez le maître de l’ouvrage, sur son lieu de travail ou dans une résidence secondaire. Si tel est le cas, le professionnel doit fournir à son cocontractant les informations concernant sa faculté de rétractation et joindre au contrat pour maison individuelle un formulaire de rétractation détachable. La principale conséquence réside dans l’octroi au client d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la signature. Délai pendant lequel il n’est pas tenu au versement des honoraires de l’architecte. La situation diffère lorsque le contrat d’architecte fait l’objet d’un envoi postal. Le client dispose alors d’un laps de temps plus long pour prendre connaissance des dispositions de l’acte, en détail, avant de le signer.

Un autre élément doit retenir l’attention de l’architecte : un prix de la mission « ferme et définitif » ne doit pas figurer dans le contrat. Cette mention requalifierait le contrat pour maison individuelle en contrat de construction de maison individuelle. Ce second contrat porte sur la conception et la réalisation des travaux ou la « mise hors d’eau et mise hors d’air ». Dans un contrat pour maison individuelle, ces tâches ne sont pas du ressort de l’architecte mais de celui d’entrepreneurs sélectionnés par le maître de l’ouvrage.

L’architecte ne doit pas s’engager à réaliser personnellement l’ouvrage ni indiquer un délai de livraison. S’il le fait, le maître de l’ouvrage pourrait rechercher sa responsabilité en cas de litige portant sur la construction de la maison.

Bon à savoir

Au moment de la signature d’un contrat « maison individuelle », et avant toute prestation, l’architecte peut demander un acompte jusqu’à hauteur de 5 % du prix alors fixé.

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