Compta-Architectes.com - Evaluer le prix d'une agence d'architecture

Qu’il s’agisse de transmettre l’agence d’architecture ou d’introduire de nouveaux associés, les architectes sont amenés à réfléchir sur les différents modes de valorisation de leur entreprise.

Compta-Architectes.com - Evaluer le prix d'une agence d'architecture

Evaluer une entreprise est un exercice complexe qui nécessite un appui technique de la part de professionnels qui connaissent votre secteur d’activité.

La mission d’évaluation d’une agence d’architecture peut intervenir à différentes étapes de la vie de l’architecte et pour des besoins différents :

  • dans le cadre de la clôture des comptes annuels pour les besoins de la banque, pour un emprunt ou l’acquisition des murs professionnels ;
  • dans le cadre d’une cession pour le vendeur ou d’une acquisition pour l’acheteur ;
  • en cas d’apport d’une entreprise individuelle à une société à responsabilité limitée ;
  • en cas d’association avec de nouveaux confrères ;
  • en cas de séparation entre associés architectes.

Evaluer une agence d’architecture, c’est comprendre son passé, étudier son présent et en déduire ses évolutions futures

Cette mission d’évaluation a pour objet de déterminer la valeur de l’activité professionnelle au regard d’éléments objectifs. Ces éléments sont déterminés à partir des données financières historiques et prévisionnelles.

Le prix d’une entreprise d’architecture, dans la mesure où il n’existe pas de marché organisé qui définit un prix de référence, est pour l’essentiel fonction de l’intérêt des parties pour l’aboutissement de l’opération. Il est clair qu’il peut exister des écarts significatifs entre la valeur calculée et le prix payé. Cela dépend du contexte de la transaction et de la négociation.

Notre objectif : proposer une base de réflexion rationnelle

Entre le prix calculé et le prix payé, les écarts peuvent être importants. L’intérêt du calcul d’une valeur est, d’une part, de proposer une base rationnelle de négociation et, d’autre part, d’évaluer la surenchère qu’un acquéreur architecte sera prêt à débourser compte tenu de son intérêt pour la société cible.

La mission de l’expert-comptable consiste en la remise d’un rapport d’évaluation comprenant une présentation, une analyse des données financières ainsi qu’une valorisation de l’entreprise à travers diverses approches méthodologiques. Cette étude est réalisée à partir des informations transmises par l’architecte.

La prestation ne comprend pas la recherche des informations nécessaires, collectées par le client à partir d’une liste remise lors de la préparation de la mission, ni les conseils liés à l’opération de transmission. Le cabinet CEA met en place un réseau de partenaires afin d’utiliser les compétences de différents spécialistes (avocats fiscalistes, avocats d’affaires, banquiers, informaticiens…).

L’évaluation d’un fonds de commerce d’une agence d’architecture

Pour l’estimation du fonds de commerce, c’est la valeur vénale qui est prise en considération. Celle-ci correspond au prix moyen qui peut être raisonnablement obtenu dans le cadre d’une mise en vente amiable.

La valeur d’un fonds de commerce d’une agence d’architecture provient de l’ensemble des éléments qui composent ce fonds.

On distingue les éléments incorporels, tels que la clientèle ou le droit au bail et corporels, tels que les agencements, le matériel, l’outillage ou les marchandises.

Quels sont les différents critères pour évaluer votre fonds de commerce ?

  • La qualité de l’emplacement : l’adresse, l’aspect général des locaux, leur superficie, leur configuration (plus la vitrine est large sur la rue ou plus vous êtes visible, mieux cela vaut), leur état d’entretien, celui des agencements et des équipements intérieurs.
  • La clientèle : il s’agit du critère le plus important dans l’évaluation d’un fonds de commerce. La récurrence de la clientèle pour les agences qui ne font pas de concours est un gage de valeur supplémentaire. Par exemple, avoir un syndic pour client, qui fait appel à vos services régulièrement génère une récurrence non négligeable.
  • Le nom commercial : plus la notoriété de ce nom est forte, plus il valorise votre fonds.
  • Les conditions juridiques et financières du contrat de bail, qui donnent la « valeur des murs » : le droit au bail constitue un des critères de la valeur du fonds, si vous n’êtes pas propriétaire de vos locaux d’exploitation.
  • Les aménagements intérieurs de votre agence d’architecture : si vous êtes propriétaire de vos locaux, ces équipements ne sont en principe pas considérés comme des éléments de votre fonds de commerce et ne lui donnent donc aucune valeur supplémentaire. Si vous vendez à la fois les murs et le fonds, vous devez donc faire deux évaluations séparées. Beaucoup d’architectes indépendants achètent les murs de leur agence au moyen d’une SCI (société civile immobilière) en prévision d’un capital supplémentaire pour leur retraite.
  • L’activité ou la spécificité de votre compétence : le savoir-faire, les connaissances, l’expérience, la niche développée, etc. développent la clientèle et donnent de la valeur à votre agence. Par exemple, un architecte spécialisé dans la réalisation de crèches pour enfants va se distinguer des autres confrères, les contraintes légales en la matière étant très spécifiques. Un architecte spécialisé dans la construction navale se distingue également…

Il existe plusieurs méthodes pour établir la valeur d’un fonds de commerce. Attention : il est difficile de procéder soi-même à l’estimation de son agence car le regard manque alors d’objectivité. Vous ne pouvez pas être juge et parti dans cette valorisation.

L’évaluation par le chiffre d’affaires

C’est la méthode la plus courante, utilisée par les experts et les tribunaux à condition de dégager un résultat positif.

On applique un pourcentage variable selon la nature de l’activité considérée au chiffre d’affaires annuel moyen sur la base des trois dernières années d’exploitation (généralement compris entre 20 et 50 %). Le chiffre d’affaires à prendre en compte s’entend toutes taxes comprises.

Il est important de faire appel à un expert-comptable pour procéder à une évaluation. Beaucoup de critères sont à prendre en compte pour remplir la formule mathématique adéquate. Les professionnels du chiffre peuvent conclure par une fourchette de prix.

L’évaluation par les bénéfices

Cette méthode consiste à appliquer un coefficient multiplicateur aux bénéfices annuels moyens sur plusieurs années. Ce coefficient résulte de la conjonction de l’observation du marché et du diagnostic que vous avez réalisé. Il peut varier de 1 à 5 selon la localisation et la spécificité de votre clientèle. Ce calcul n’est pas toujours représentatif de la rentabilité du fonds.

Le bénéfice à retenir est le bénéfice déclaré fiscalement. Il peut être réévalué en intégrant les éléments déductibles comptablement tels que la rémunération de l’architecte gérant et les charges sociales, les amortissements, ainsi que les intérêts et agios d’emprunts.

Les autres méthodes d’évaluation

Hormis ces deux méthodes, d’autres moyens existent pour dégager la valeur d’un fonds de commerce, qui dépendent de la spécificité et de la renommée de l’architecte.